消防部门对住宅小区消防维保的要求（2025年-新版）

一、日常维护与巡查要求

1. 每日防火巡查

• 内容：

• 检查用火、用电安全，消防设施（如灭火器、消火栓）完好性。

• 确认常闭式防火门关闭，消防车通道、疏散通道畅通。

• 验证消防安全标志、应急照明正常。

• 频次：每日至少1次，公共娱乐场所营业期间每2小时巡查1次。

2. 每月防火检查

• 内容：

• 消防安全制度落实情况，消防控制室值班记录。

• 消防水源（水池、水箱）水位，消防水泵运行状态。

• 灭火器配置、喷头外观、末端试水装置压力。

• 频次：每月至少1次，重点检查消防设施功能。

3. 专项设备检查

• 消防水泵：每月手动启动，测试压力及流量。

• 喷淋系统：每月检查喷头，每季度测试湿式报警阀。

• 电气系统：每月检查线路，每年进行电气防火检测。

二、定期检测与维护要求

1. 年度全面检测

• 范围：自动报警系统、喷淋系统、消火栓、防排烟设施、应急照明等。

• 要求：委托有资质的消防技术服务机构检测，记录存档备查。

• 法律依据：《消防法》第十六条，未检测-高罚款5万元。

2. 季度与月度任务

• 湿式报警阀：每季度供水试验，确认报警功能。

• 末端试水装置：每月放水试验，验证水流指示器及喷淋泵联动。

• 防排烟系统：每月启动风机，检查风量、风压及阀门动作。

3. 设备维护保养

• 资质要求：委托具备《消防技术服务机构资质证书》的机构维保。

• 内容：清洗探测器、测试接地电阻、更换老化部件，确保设施完好。

三、人员资质与管理要求

1. 值班制度

• 消防控制室：24小时值班，每班不少于2人，持证上岗。

• 记录要求：详细记录设备运行状态及故障处理情况。

2. 培训与演练

• 培训：定期对物业人员进行消防安全培训，持证上岗。

• 演练：每年至少组织1次灭火和应急疏散演练，记录存档。

3. 档案管理

• 内容：消防设施竣工验收资料、巡查记录、检测报告、故障维修记录。

• 要求：档案完整，定期更新，保存至少3年。

四、法律责任与合规要求

1. 资质要求

• 服务机构：需取得《消防技术服务机构资质证书》，从业人员持注册消防工程师、消防设施操作员证。

• 禁止行为：不得出具虚假检测报告，不得转包维保业务。

2. 违规处罚

• 行政责任：未按规定维保的，罚款5000元至5万元；逾期未改可责令停产停业。

• 刑事责任：因维保不到位导致火灾事故的，追究刑事责任。

3. 地方差异

• 北京市：大型综合体每月单项检查，每半年联动检查；高层住宅设专职消防安全管理人员。

• 上海市：人员密集场所每半年增加一次电气检测；农村地区重点检查电动自行车充电设施。

五、特殊系统与设施维护

1. 电气系统

• 检测周期：每年一次电气防火检测，重点检查线路老化、过载保护。

• 要求：使用红外热像仪等设备，确保无隐患。

2. 防排烟系统

• 风机测试：每月远程及现场启动，检查风量、风压。

• 阀门检查：每季度测试排烟防火阀、送风口动作是否正常。

3. 应急照明与疏散指示

• 测试内容：每月测试照度及应急转换时间（≤5秒），确保符合《建筑设计防火规范》。

六、案例与常见问题

1. 典型案例

• 某小区被罚案：因消防设施瘫痪（如消火栓无水、防排烟系统失效），被罚款3.66万元并挂牌督办。

• 法律条款：违反《消防法》第十六条，构成重大火灾隐患。

2. 常见问题

• 设施老化：喷头堵塞、线路老化未及时更换。

• 记录不全：巡查、检测记录缺失或虚假。

• 人员无证：消防控制室值班人员未持证上岗。

通过以上要求，住宅小区消防维保需严格遵循法规，确保设施完好、管理规范，以保障居民生命财产安全。